Scheiden en een eigen huis met een hypotheek hebben, dat is best lastig!
Bij echtscheiding gaat de koopwoning naar de eigenaar. Wie dat is, hangt af van uw situatie. Bent u allebei eigenaar, dan moet u de woning verdelen of verkopen. U kunt ook in het echtscheidings-convenant afspreken wie er blijft wonen.
Gaat u scheiden en is er een koophuis, dan zult u moeten bekijken wat er met de eigen woning gaat gebeuren. Er zijn verschillende scenario’s mogelijk:
- Uitkopen
- Woning verkopen
- Woning onverdeeld laten
- Verkoop woning afdwingen
Natuurlijk kan een van u in het huis blijven wonen. Het is dan wel belangrijk dat diegene voldoende geld heeft om de hypotheek in zijn of haar eentje te betalen en om de ander uit te kopen. Gaat de hypotheekverstrekker (die akkoord mot gaan) daarin mee, dan kunt u een notaris benaderen om een akte van verdeling te maken. Zo’n akte van verdeling zorgt ervoor dat degene die in het huis blijft wonen verantwoordelijk wordt voor de betaling van de hypotheek. De partner die het huis verlaat kan hier dan niet meer aansprakelijk voor worden gesteld. (ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid)
Zijn jullie inkomens niet hoog genoeg om alleen de hypotheek op naam te krijgen? Dan hebben u en uw ex-partner geen andere keuze dan het huis verkopen. Daarmee lossen jullie de hypotheek af waarna u de winst of het verlies verdeelt.
Is er geld geïnvesteerd in uw woning afkomstig uit een erfenis of schenking met een uitsluitingsclausule? Dan zijn hier vergoedingsrechten op van toepassing.
U kunt uw ex uitkopen als hij of zij het daarmee eens is. U trekt dan de nog openstaande hypotheekschuld af van de marktwaarde van het huis. Heeft de woning overwaarde? Dan moet u de helft van dat bedrag aan uw ex betalen. Misschien heeft u voldoende geld op uw spaarrekening. Anders biedt de bank u wellicht de mogelijkheid uw hypotheek te verhogen. De rente over die verhoging is fiscaal aftrekbaar.
Blijft u in het huis wonen en betaalt uw ex mee aan de hypotheekrente? Hij of zij mag die rente nog twee jaar aftrekken. Als voorwaarde geldt wel dat u het huis als hoofdverblijf gebruikt en uw ex het huis voor het eigen woningforfait aangeeft.
Als jullie het huis verkopen, hebben jullie beiden recht op de helft van de overwaarde. Koopt u een nieuw huis? Dan krijgt u te maken met de bijleenregeling. Die regeling houdt in dat u de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van het oude huis moet investeren in uw nieuwe woning. Als u dat niet doet, mag u geen rente aftrekken over het leningbedrag ter grootte van die overwaarde.
De hypotheek blijft dan op twee namen staan, maar één van de partners blijft in de woning wonen. Het onverdeeld laten betekent wel dat u (doordat er nog een gezamenlijke woning is) nog met elkaar verbonden blijft.
Daarnaast zal de bank bij u komen aankloppen als uw ex de hypotheek niet betaalt en zal uzelf geen hypotheek meer kunnen krijgen. Het heeft dus nog wel wat haken en ogen. Dit is dan vaak ook een tijdelijke oplossing die niet te lang moet duren.
Natuurlijk is het de bedoeling dat de partner die in het huis woont uiteindelijk de hypotheek overneemt of dat de woning verkocht wordt. Als de ex hieraan niet wil meewerken is het mogelijk om verkoop van de woning af te dwingen bij de rechter.
U vraagt in dat geval vervangende toestemming aan de rechter om het huis te koop te zetten. Hiervoor kunt u een advocaat in de arm nemen.
Bij beëindiging van een relatie kan er een groot financieel belang zijn met betrekking tot de vraag of een of beide partners aanspraak kunnen maken op het meenemen van de hypotheekrente over de voorheen gezamenlijk bewoonde woning.
Ter illustratie:
Het voortzetten van een hypotheek van stel € 550.000 met een rentecontract van 1,50% voor 15 jaar vast levert ten opzichte van de actuele rente stel 4% rente een voordeel op van maar liefst € 206.250
Dat maakt het rentecontract een enorm belangrijk agendapunt bij de afwikkeling van een scheiding en behoeft dan ook veel aandacht!